Loan to value e credito immobiliare commerciale: considerazioni – Febbraio 2025

di Ivo Invernizzi*

Citiamo al lettore le conclusioni di un interessante paper pubblicato da Bankit il 3 febbraio 2025 dal titolo “Commercial Real Estate loans in Europe: does loan-to-value at origination predict default risk?” nell’ambito della rassegna “Questioni di Economia e Finanza”.
Lo studio analizza il finanziamento bancario per gli immobili commerciali (CRE), concentrandosi sull’Italia e confrontando le risultanze relative al nostro paese con un campione di altri paesi dell’area dell’euro.

Prima di addentrarci nei takeaways del paper, ricordiamo che il Loan to Value (LTV) ratio viene definito come il rapporto tra l’importo del finanziamento concesso da chi presta il denaro e il valore del bene che il prenditore intende porre a garanzia del prestito. Il LTV viene comunemente utilizzato dalle banche nell’ambito della concessione di finanziamenti nel settore immobiliare quale indicatore di rischio del prestito stesso, pertanto a un più alto Loan to Value corrisponderà un rischio maggiore, purchè il valore a perizia di stima del immobile sia ‘fair’ e non sottovalutato. In genere è da considerarsi prudenziale un loan to value ratio tra 40 e 50% e ‘risky’ un loan to value superiore al 75-80%. Tuttavia il tutto, come detto da considerare in relazione al valore corretto dell’immobile. (non sovrastimato né sottostimato)

Ecco le principali conclusioni del paper:

• la quota di prestiti CRE (Commercial Real Estate) nei portafogli di prestiti alle aziende NFC (Non Financial Corporate) delle banche varia significativamente da un paese europeo all’altro.
• La composizione dei prestiti CRE è eterogenea: la quota di prestiti garantiti da proprietà immobiliari varia da circa il 70 % Francia, Belgio e Spagna al 95% in Grecia.
• Tra il 2019 e il 2023, l’LTV-O (loan to value at origin del credito) medio è stato di circa il 50% per i principali paesi dell’area dell’euro, ad eccezione della Francia.
• Il rapporto NPL ratio per i prestiti CRE è generalmente più elevato rispetto a tutti gli altri tipi di prestiti concessi a società non finanziarie.
• L’analisi di regressione mostra che, da un lato, per Italia e Spagna esiste una relazione positiva e significativa tra saggio di default e LTV-O, controllando le caratteristiche del contratto e del mutuatario. D’altro lato, per Germania e Francia non vi è alcuna relazione significativa nei dati.
• In Italia, i prestiti con LTV-O elevato solitamente presentano tassi di interesse variabili e lunghe scadenze, ma spesso hanno anche una protezione aggiuntiva in termini di collaterali.

In Italia le conclusioni sintetiche:
– esposizione limitata alle pratiche di prestito CRE e al rischio di credito
– elevata dipendenza da immobili commerciali come garanzia
– utilizzo significativo di garanzie aggiuntive per prestiti LTV-O di grandi dimensioni

In ogni Paese europeo analizzato, la tendenza è in linea con le aspettative: più alto è la PD (Probability of Default) ex ante (stimato dal creditore all’origine), maggiore è la probabilità di inadempimento effettivo. Questa probabilità raggiunge il suo livello massimo (ad esempio un aumento di 290 basis point per l’Italia) se la PD ex ante è superiore al 5%. Un altro fattore significativo è l’indebitamento totale dell’azienda, con livelli di debito più elevati associati a una maggiore probabilità di inadempimento.

Concludiamo con alcuni dati utili indicati direttamente nel rapporto Statista sul Commercial Real Estate in Europa nel 2024:

Germania, Regno Unito e Francia avevano i mercati immobiliari commerciali più grandi in Europa nel 2024, pari a quasi la metà del mercato europeo. La dimensione del mercato si basa sul valore degli immobili di alta qualità come percentuale del PIL di ciascun paese. In Germania, la dimensione del mercato degli immobili commerciali era di circa 1,9 trilioni di dollari USA.

Investmenti in commercial real estate
Sebbene il Regno Unito avesse una dimensione di mercato inferiore a quella della Germania, essa ha registrato un volume di investimenti immobiliari commerciali più elevato nel 2023 rispetto al 2024. A causa del clima economico sfavorevole, l’attività di transazione immobiliare commerciale è diminuita notevolmente quell’anno, colpendo l’intera regione. Molti paesi, come Germania, Svezia e Italia, hanno visto gli investimenti crollare di circa il 50%.

*“i contenuti sono riferibili unicamente all’autore ed esprimono la sua personale opinione  al 05/02/2025, non costituiscono alcuna raccomandazione d’investimento e non impegnano le società e istituzioni di appartenenza”

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RIFERIMENTI

Commercial Real Estate loans in Europe: does loan-to-value at origination predict default risk?, Questioni di Economia e Finanza, Banca D’Italia, 3 febbraio 2025

https://www.bancaditalia.it/pubblicazioni/qef/2025-0905/QEF_905_25.pdf

Value of commercial real estate market in Europe in 2024, by country, Statista 31th January 2025

https://www.statista.com/statistics/1189635/commercial-real-estate-market-size-europe/