Il recesso anticipato nei mutui e finanziamenti ipotecari a medio lungo termine – Febbraio 2022

Autore: Manuel Perseghin

• La necessità di disporre di un mutuo ipotecario o di un finanziamento ipotecario
  

Il seguente elaborato intende porre l’attenzione sulla delicata questione del rimborso anticipato dei mutui e dei finanziamenti ipotecari a medio e lungo termine concessi sia alla clientela privata che alle imprese. Con una certa frequenza, la  clientela aziendale ed anche quella privata,  si trova nell’interesse di attuare un investimento immobiliare, con la naturale necessità di diporre di un rimborso dilazionato ma anche contenuto nel durante. La Banca per soddisfare queste richieste, oltre ad una valutazione economica del soggetto interessato, richiede un’adeguata garanzia rappresentata in prevalenza da un’ipoteca sull’immobile acquisendo, oppure su un cespite giá di proprietà.

• Il regime agevolato per i mutui ipotecari e finanziamenti

La clientela per le motivazioni sopra indicate si rivolge alle banche per richiedere mutui ipotecari  o finanziamenti ipotecari a lungo termine con una durata superiore a 18 mesi ed un giorno, anche per beneficiare di un’imposizione fiscale più contenuta,  in quanto per le citate   operazioni di credito a lungo termine il D.P.R. 29 settembre 1973 n. 601 all’art. 15 prevede l’applicabilità di un regime agevolato di imposta sostitutiva  calcolato sull’importo del mutuo concesso (0,25% per acquisto abitazione principale o liquidità nel caso di privati; 2,00% per acquisto seconda casa; 0,25% per tutti gli scopi rientranti nell’ambito dell’attivitá imprenditoriale), in luogo delle imposte ordinarie di registro, dell’imposta di bollo, delle imposte ipotecarie, catastali e delle tasse sulle concessioni governative.

• Rimborso anticipato dei  mutui ipotecari  e del finanziamenti ipotecari
  

 Quali sono le conseguenze fiscali, qualora il cliente decidesse di rimborsare totalmente il suo debito prima che siano trascorsi i fatidici 18 mesi ed un giorno?  Negli anni la  dottrina e la giurisprudenza si sono espressi sulla problematica, spesso con visioni e pareri divergenti.  C’é chi sostenenva che il cliente perdesse tutti i benefici fiscali acquisiti con la sottoscrizione del finanziamento, non avendo rispettato la durata originaria. Altri pareri, invece, erano proiettati nella direzione opposta, ovvero che fosse sufficiente rilevare che nel finanziamento sottoscritto fosse prevista la durata minima di 18 mesi ed un giorno, garantendo così al cliente il mantenimento di tutti i benefici fiscali, a prescindere dal fatto che intendesse recedere prima della durata minima.

Il rischio, di fronte a questo dubbio, riguardava la possibilità che l’Agenzia delle Entrate procedesse ad un ricalcolo dell’imposta sostitutiva, diventando pertanto l’importo maggiore rispetto a quello scontato con la sottoscrizione del mutuo o del  finanziamento ipotecario. Calcolo che poteva essere molto doloroso, poiché esso si sarebbe basato non sul debito residuo presente al momento del rimborso del mutuo, quanto sull’importo ipotecario iscritto presso il competetente Ufficio Tavolare (realtà vigente in Trentino Alto Adige, nella provincia di Udine, Trieste, Gorizia) oppure presso  la Conservatoria del  Registro di Pubblicità Immobiliare.

• Il Parere definitivo dell’Agenzia delle Entrate

Il 14 giugno del 2007, l’Agenzia delle Entrate nell’intenzione di fugare ogni dubbio, emette la Circolare nr. 6, avente ad oggetto: “L’Articolo 15 del D.P.R. 29 settembre 1973 n. 601, con riferimento alla Facoltà di adempimento anticipato da parte del soggetto finanziato – Compatibilità con il regime sostitutivo“.  L’Agenzia delle Entrate, ad avviso di chi scrive, riesce finalmente ad essere chiara sulla questione, specificando che un eventuale rimborso anticipato, a prescindere da quando questa facoltà viene posta in essere, non comporta una perdita dei benefici fiscali acquisiti. Viene sottolineato, che il termine minimo previsto dalla normativa fiscale, ovvero i 18 mesi ed un giorno, devono essere chiaramente desumibili dal testo contrattuale.  Pertanto, eventuali clausole che limiterebbero l’esercizio di tale facoltá, si porrebbero in contrasto con il diritto del cliente, diventando esse non legittime.

• La posizione della Corte di Cassazione

 Degna di nota anche la sentenza n. 9931 del 2008, con la quale la Suprema Corte di Cassazione conferma che la facoltá di recesso concessa al cliente non può essere oggetto di una trattativa tra finanziato e finanziatore, quanto un diritto sancito da una normativa, in questo caso fiscale.  Questo il principio espresso dalla Suprema Corte: “La facoltá del debitore di adempimento anticipato delle obbligazioni assunte nei contratti di finanziamento a medio e lungo termine, essendo riconosciuta dalla legge come condizione di favore per il soggetto finanziato, quale contraente debole in un rapporto asimmetrico, non determina la decadenza dai benefici fiscali dall’art. 15 D.P.R. n. 601 del 1973, anche qualora tale facoltà sia esercitabile prima che decorra la durata minima contrattuale considerata dalla norma agevolativa”.

• Alcune considerazioni

Ad avviso di chi scrive, il principio non lascia spazio a dubbi residuali interpretativi. I Notai spesso, proprio per evitare di incorrere in future contestazioni di natura fiscale, preferiscono inserire un ulteriore postilla sulla durata, specificando che il mutuo o il finanziamento ipotecario  ha in ogni caso una durata minima così come prevista dalla normativa. In conclusione, ritengo sia importante che la Banca, durante la predisposizione delle minute contrattuali, cerchi di essere la più chiara possibile nelle parti riguardanti la durata, al fine di assicurare una certa tranquillitá al cliente, in vista di una possibile e concreta facoltá del cliente di poter recedere dal mutuo concesso in qualsivoglia momento.