Banche europee, in particolare tedesche: focus sul settore immobiliare commerciale europeo e USA – Febbraio 2024
di Ivo Invernizzi*
Si è dibattuto parecchio dell’impatto di una eventuale crisi immobiliare commerciale sulle banche europee. Si noti che, il volume totale dei crediti al Commercial Real Estate (d’ora in avanti CRE) in Europa è di circa 1,5 trilioni, la Germania rappresenta circa il 30% del totale. I dati del registro dei crediti per l’area dell’euro indicano che i tassi medi sui nuovi crediti ipotecari per l’acquisto di attività immobiliari commerciali sono aumentati del 2,6% da quando i tassi di interesse hanno iniziato a salire in luglio 2022. Se confrontiamo il sistema bancario tedesco con altri importanti sistemi bancari europei, la leva finanziaria del CRE teutonica è tra le più alte in Europa. Il possibile sviluppo di crediti deteriorati nei portafogli di credito immobiliare commerciale rappresenta un tema caldo sia per il regulator sia per gli investitori in un contesto di calo dei prezzi degli uffici sia negli States sia in UE, il tema è sotto i riflettori di molti risk manager bancari. Si noti peraltro che, la maggior parte delle banche dell’UE non ha esposizione al settore immobiliare commerciale americano, seppure solo le banche tedesche facciano eccezione.
1. Il mercato immobiliare commerciale europeo, riflettori sulla Germania
Di seguito delineiamo lo stato attuale del mercato immobiliare commerciale europeo, le banche che hanno un’esposizione significativa e le prospettive. Indichiamo alcuni punti di attenzione:
- in Germania, la più grande economia europea, i prezzi degli immobili commerciali sono scesi di circa il 10% nel 2023, secondo l’associazione bancaria Verband Deutscher Pfandbriefbanken.
- Secondo i dati della Banca Centrale Europea, i cali di pricing sono stati stati simili in media in tutta l’area dell’euro
- Negli anni trascorsi di quantitative easing BCE, il settore immobiliare sia residenziale, sia commerciale, rappresentava circa un quinto del PIL tedesco, con bassi tassi di interesse che attiravano miliardi di euro nel settore immobiliare.
- Attualmente i tassi di interesse più alti e l’aumento dei costi di costruzione hanno portato alcuni “developer” immobiliari a difficoltà nella solvibilità, in sintesi:
- i finanziamenti bancari vanno riducendosi, le commesse di costruzione si bloccano e i prezzi scendono.
- I regulator europei hanno intensificato i loro warning, prevedendo che il 2024 sarà meno roseo per i profitti bancari e che il settore immobiliare potrebbe rappresentare un rischio.
- Gli effetti negativi dell’aumento dei tassi di interesse sulle valutazioni degli immobili commerciali sono indotti da:
– illiquidità degli immobili
– sporadicità delle valutazioni (appraisal value)
– cambiamenti strutturali che determinano
– minore domanda per alcuni tipi di asset immobiliari. - L’impatto dei tassi di interesse più elevati è amplificato dall’effetto leva finanziaria, che, sia tra le famiglie sia tre le società immobiliari più grandi è vicina o superiore ai livelli anteriori alla grande crisi finanziaria del 2008.
- Il rapporto tra debito e reddito delle famiglie è aumentato tra il 2020 e il 2022 – la fase finale del boom del mercato immobiliare.
- Si ravvisa un pattern molto analogo nel caso del rapporto debito/utili delle grandi società immobiliari.
Si noti inoltre che: - I prestiti ai proprietari immobiliari rappresentano circa i due terzi delle esposizioni delle banche verso le società immobiliari
- la attuale domanda strutturalmente inferiore di attività CRE riduce la capacità dei proprietari di aumentare gli affitti.
- Sia i developer sia i proprietari devono affrontare costi crescenti da inflazione sia spese in conto capitale associate a requisiti di efficienza energetica più elevati (green housing).
- I developer patiscono il calo dei prezzi di vendita e contrazione del portafoglio ordini. Pertanto:
- i profitti delle società immobiliari hanno teso a ridursi negli anni in concomitanza col peggioramento delle condizioni finanziarie connesse al ciclo di rialzi di tassi BCE, creando problemi sia nei rimborsi di capitale, sia nel versamento degli interessi.
- Il ciclo di peggioramento delle condizioni finanziarie luglio 2022-dicembre 2023 potrebbe far sentire il proprio influsso negativo sullo stock di crediti deteriorati bancari o Unlikely To Pay futuro.
2. Cenni al mercato Immobiliare commerciale in USA
Per completezza, ma senza pretesa di esaustività, diamo qualche cenno al mercato immobiliare commerciale statunitense. Secondo l’ultimo report fornito dalla americana National Association of Realtors, negli States nel 2023:
- l’inflazione e i tassi di interesse sono emersi come i driver gemelli che hanno guidato il panorama economico e, di conseguenza, le dinamiche del settore immobiliare commerciale (CRE).
- Nel tentativo di abbassare l’inflazione, la Federal Reserve ha implementato numerosi rialzi dei tassi di interesse durante tutto l’anno.
- Uno degli effetti più diretti di tali incrementi di tassi di interesse, è stato l’aumento del costo del denaro per le aziende di costruzioni, che ha influenzato in negativo:
– la redditività delle costruzioni commerciali ex novo
– la fattibilità di alcuni progetti su commessa per uffici
– il volume complessivo degli investimenti immobiliari commerciali. - In un contesto di contrazione del ritmo di velocità di locazione, l’assorbimento netto degli immobili commerciali in affitto è rimasto negativo per tutto il 2023, con sostanziale surplus di spazi per uffici disponibili.
- è importante continuare a monitorare il mercato CRE e le sue potenziali ricadute sulle banche americane, sia regionali, sia globali.
- Anche nella fase post pandemica, lo Smart working ha aumentato il costo opportunità per le aziende di gestire e manutenere immobili semivuoti o inutilizzati.
- Di conseguenza, si prevede che la domanda di uffici rimarrà contenuta, probabilmente non tornando ai livelli pre-pandemia.
3. L’esposizione delle banche tedesche al settore immobiliare commerciale europeo e americano
È un dato di fatto alcune banche tedesche sono esposte al settore immobiliare commerciale. In particolare, alcune presentano una forte concentrazione sui crediti immobiliari commerciali domestici. Solo due hanno una esposizione discreta al settore immobiliare commerciale americano, ma tali banche vantano una ottima diversificazione geografica su molti paesi. Si evidenzia inoltre che:
- recentemente due banche tedesche con un bilancio in total asset compreso tra 50 e 300 miliardi si sono trovate sotto forte pressione.
- Tuttavia, molte banche tedesche avevano già istituito accantonamenti prudenziali adeguati contro una potenziale turbolenza immobiliare commerciale che dovrebbero attutire con ragionevole adeguatezza l’effetto negativo sul rischio.
- Una banca specializzata in finanziamenti immobiliari e investimenti pubblici ha confermato di aver contabilizzato significativi accantonamenti aggiuntivi per perdite su crediti immobiliari.
- Alcuni esperti attendono che le banche tedesche particolarmente esposte si concentreranno ancora di più sulla raccolta mediante depositi al dettaglio alzandone la remunerazione per sostituire i finanziamenti mediante emissione di bond senior sui mercati obbligazionari primari.
- Le banche in Germania sono diventate un focus particolare perché il paese sta attraversando una crisi immobiliare caratterizzata da insolvenze, blocchi edilizi e blocco degli accordi immobiliari.
- Fortunatamente solo poche banche hanno una evidente esposizione al settore immobiliare commerciale americano.
- Secondo alcuni esperti immobiliari, le difficoltà del mercato dovute ad alto leverage e valutazioni in calo potrebbero essere superate ne corso dell’anno e questo potrebbe giovare molto alla posizione di rischio delle banche concentrate su tale business.
4. L’effetto potenziale spillover dagli USA
Il mercato dei crediti immobiliari CRE negli Stati Uniti ha finora sperimentato difficoltà nella formazione di credito che è: - il risultato del declino della domanda immobiliare a seguito di diversi aumenti dei tassi di interesse e cambiamenti strutturali verso il lavoro ibrido e il commercio al dettaglio online.
- Le valutazioni immobiliari negli Stati Uniti sono state tuttavia protette da una solida crescita economica, ma
- le dislocazioni logistiche degli immobili nel mercato degli uffici statunitense hanno mostrato notevoli differenze regionali e creato sfide per alcuni istituti di credito.
In alcuni casi, la sovrapposizione con il portafoglio CRE statunitense delle banche è elevata, ma i dati EBA possono essere indicatori imperfetti se una banca modella le ponderazioni del rischio per l’esposizione CRE secondo l’approccio standard anziché utilizzare
modelli interni. - Le esposizioni CRE USA delle banche interessate mostrano forti variazioni di performance ma non preoccupano
- Rapporti bassi e stabili dei prestiti problematici (NPE ratio focus immobiliare) possono indicare che l’attenzione delle banche all’interno della categoria di prestiti specializzati degli Stati Uniti si è concentrata su sottosegmenti CRE a basso rischio o su finanziamenti non garantiti da CRE come finanziamenti per progetti, aeromobili, spedizioni o trasporti.
- Un noto player bancario tedesco all’inizio di febbraio 2024 ha annunciato crediti per 17 miliardi di euro al mercato immobiliare commerciale statunitense, più del 3% del suo intero portafoglio.
- Secondo dati EBA 76 miliardi di euro sarebbe l’ultimo dato di esposizione al settore immobiliare commerciale USA delle banche dell’UE
5. Un caso d’insolvenza
Alla fine di novembre 2023, l’insolvenza di un grande conglomerato immobiliare europeo ha evidenziato i rischi posti dalle ingenti esposizioni creditizie nel ciclico mercato immobiliare europeo. Tale insolvenza:
- ha avuto un impatto sulla qualità del credito e sulla redditività dei gruppi bancari con esposizione creditizia verso tale operatore, in particolare alcune banche tedesche, austriache e svizzere.
- Si tratta di esposizione superiore all’1% del loro capitale primario tangibile
- Per la maggior parte dei finanziatori gli effetti negativi dovrebbero essere attenuati perché i prestiti sono in gran parte garantiti da garanzie reali di primo grado, con conseguente tasso di perdita inferiore rispetto ai prestiti non garantiti.
- A causa dell’insolvenza del citato operatore, i crediti in sofferenza e i costi del rischio delle banche esposte ad esso potrebbero aumentare nel quarto trimestre di quest’anno.
- È tuttavia importante ricordare che, gli accantonamenti per svalutazioni crediti precedentemente contabilizzati dalle banche esposte a tale operatore, grazie alla copertura della gestione forniscono buone riserve assorbirne il relativo cost of risk.
6. Conclusioni: l’outlook 2024
Seppure la turbolenza non sia terminata il panorama non pare preoccupante: - un taglio dei tassi di interesse BCE entro la fine dell’anno potrebbe fornire molto sollievo e non tutti i mercati immobiliari europei sono in condizioni simili alla Germania.
- Secondo la Verband Deutscher Pfandbriefbanken non è ancora in vista un'inversione di tendenza per i prezzi immobiliari. Per il momento la situazione rimarrà difficile ma comunque gestibile anche nel 2024.
- La BCE aveva avvertito a novembre che la correzione del settore immobiliare commerciale avrebbe potuto durare anni, anche se aveva affermato che il settore non era abbastanza grande da creare un rischio sistemico per le banche europee.
- Il Fondo Monetario Internazionale ha affermato che le banche più piccole e regionali, in particolare negli Stati Uniti, così come gli intermediari finanziari non bancari con un’elevata esposizione al settore immobiliare, potrebbero affrontare delle sfide.
- Le banche europee e anche tedesche hanno tuttavia costituito un adeguato ‘scudo’ dato da adeguati e robusti accantonamenti per perdite su crediti che dovrebbe consentire una risposta forte e rassicurante alle difficoltà del settore immobiliare commerciale.
*“i contenuti sono riferibili unicamente all’autore ed esprimono la sua personale opinione al 19/02/2024, non costituiscono alcuna raccomandazione d’investimento e non impegnano le società e istituzioni di appartenenza”
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RIFERIMENTI
Real estate markets in an environment of high financing costs, ECB, Financial Stability Review, November 2023
December 2023 Commercial Real Estate Market Insights, National Association of Realtors, December 2023
vdp Property Price Index, fourth quarter 2023, Verband Deutscher Pfandbriefbanken, December 2023